Der optimale Kauf- bzw. Verkaufspreis einer Immobilie

Natürlich spielen die Lage, die Bauqualität, das Alter, der Haustyp sowie die Ausstattung der Immobilie eine entscheidende Rolle bei der Ermittlung des idealen Kauf- bzw. Verkaufspreises. Jedoch lassen sich diese schwammigen und teilweise subjektiven Aspekte in drei grundlegenden Bewertungsmethoden vereinen.
Im Grunde läuft eine Immobilienbewertung immer gleich ab und basiert auf mindestens einer der drei in Deutschland normierten Methoden.
Zur Verfahrensmethode zählen:

1. Das Vergleichswertverfahren

Wie der Name schon sagt, werden bei dieser Art der Immobilienbewertung Vergleichspreise bei zuvor bereits verkauften Immobilien in einem ähnlichen Baustil, Lage sowie Alter und Zustand zur Bewertung herangezogen.
Zahlen über bereits verkaufte Objekte liefert der Gutachterausschuss der jeweiligen Gemeinde.
Diese nun gemittelten Werte pro Quadratmeter werden auf das jeweilige Objekt angepasst, sodass beispielsweise Zuschläge durch Modernisierungen oder Abschläge durch eine sehr große Eigentümerschaft den Preis individuell anpassen können.

Tipp: Achten sie bei Gutachten darauf, welche Zu- und Abschläge durch den Sachverständiger aufgegriffen wurden, das kann Ihnen bei Verhandlungen helfen. Auch die Energieeffizienz spielt heute eine größere Rolle als je zuvor und wird zu Teilen auch staatlich gefördert, daher schadet es nicht ein Auge auf entsprechende Kriterien zu legen.

2. Das Ertragswertverfahren

Diese Bewertungsmethode wird bei Miet- bzw. Pachtobjekten angewandt. Die Rate der Miete wird in diesem Fall wie ein Zins gewertet und bis zu einem Zeitpunkt X hochgerechnet, an welchem das Objekt, durch Abnutzung, keinen Eigenwert mehr besitzt.
D.h. der Wert beschränkt sich auf den Bodenwert, welcher unveränderlich ist, und den Restwert des Gebäudes, welcher durch Abnutzung absteigend ist.
Der Gebäudeertragswert wird durch die folgende Formel ermittelt:

Rohertrag (Jahresmiete)- Bewirtschaftungskosten= Reinertrag des Grundstückes

Reinertrag des Grundstückes - Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins) = Gebäudereinertrag

Gebäudereinertrag x Vervielfältiger (Multiplikator der Restnutzungsdauer)= Gebäudeertragswert

3. Das Sachwertverfahren

Ähnlich dem Ertragswertverfahren werden Bodenwert und Wert des eigentlichen Objekts getrennt ermittelt. Bei der Immobilie wird unterschieden zwischen dem Gebäude selbst und der Außenanlage.
Veranschaulicht sollt sich die Frage gestellt werden: Was würde es kosten, jenes Gebäude, heute genau auf dieselbe Bauweise herzustellen? Der ermittelte Wert wird dann um die Alterswertminderung für gebrauchte Immobilien korrigiert, also die Abschreibung.

Diese Abschreibung ist seit 2010 in der „Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts“ unter dem Begriff "NHK2010" zu finden.

Nicht zur normierten Verfahrensmethode zählt:
Das „Maklerverfahren“, eine simple Art der groben Wertschätzung einer Immobilie. Dabei wird der Grundstückreinertrag mit einem, vom Objekt abhängigen, Faktor vervielfältigt.
Hinzu kommt das Residualwertverfahren, welches zur Ermittlung des Bodenkaufpreises einer Immobilie dient.

Welches dieser Verfahren ist nun vorzuziehen, um den idealen Preis einer Immobilie zu ermitteln?
Nun, es spielen immer mehrere Faktoren eine Rolle: In einigen Gegenden gibt es zu wenige vergleichbare Immobilien, um mit dem Vergleichsverfahren vorzugehen.
Das Ertragswertverfahren ist etwas spekulativer und hängt mit der realistischen Einschätzung zukünftiger Erträge ab.
Das Sachwertverfahren erfordert aufgrund der Marktanpassung eine gute Markteinschätzung sowie -kenntnis des Gutachters.

Auch interessant...

Aktuelle Fashion Tipps & Trends

Die passenden Möbel finden

Badezimmerfliesen

Mallorca Fincavermietung – Urlaub mit der ganzen Familie

Junge Mode für mollige Damen

Lohnt sich die Investition in ein neues iPhone?

Wärmepumpentrockner – Das können sie wirklich

Die schönsten LED Leuchten

Das sollte man über LoL und die Champions wissen

Pralinen ohne Alkohol selbst machen

Barrierefrei Bauen - Treppenlift im notwendigen Treppenraum

Die besten Styling Tipps für Männer

Welcher Ford ist am besten?

Geld richtig anlegen

Badezimmer renovieren

So plant man ein Badezimmer

So kann man schnell Geld verdienen